Les Tenants Et Aboutissants Du Certificat De Localisation
Qui doit payer le certificat de localisation?
La coutume veut que le vendeur fournisse le certificat de localisation. Cette coutume est reprise dans la plupart des offres d'achat que l'on trouve sur le march, et notamment dans celles de la chambre d'immeuble l'article 6.4 :
Le vendeur fournira l'acheteur un certificat de localisation prpar par un arpenteur-gomtre indiquant l'tat actuel de la proprit; tout nouveau certificat tant la charge de l'acheteur s'il ne rvle aucune modification au certificat prcdent.
Comme on le remarque, le certificat de localisation doit dmontrer l'tat actuel de la proprit. Cela nous amne une deuxime question :
Quels sont les vnements qui entranent la ncessit d'obtenir un nouveau certificat?
Bien que chaque cas est un cas d'espce, il est possible de constater que les vnements suivants exigent la confection d'un nouveau certificat de localisation.
- La vente d'une partie de terrain depuis l'ancien Certificat de Localisation
- L'ancien certificat de localisation stipule que l'immeuble est en construction
- L'agrandissement de l'immeuble ou d'une dpendance
- L'ajout d'un garage, piscine, cabanon (non mobile), etc..
- Subdivision ou nouvelle numrotation de l'immeuble. Ainsi, la rforme cadastrale a rendu dsuets tous les anciens certificats.
Cette numration renferme la plupart des cas, mais n'est pas limitative. S'il n'y a aucun changement, le certificat de localisation est bon.
Pour les changements mineurs, il est toujours possible de faire accepter le certificat par votre crancier ou par l'acqureur de votre proprit mais cela est sa seule discrtion.
Curieusement, le client a toujours plus de succs que le
notaire pour ngocier cela.
Dure
Cependant certains cranciers, pour consentir une nouvelle
hypothque exigent un nouveau certificat de localisation si ce dernier a plus de 5 ans, 10 ans ou encore 20 ans.
Cela dpend de l'institution, du banquier, de votre dossier et de votre talent ngocier.Si votre banquier vous dit, pour s'en laver les mains que le notaire dcidera, sachez que ce dernier va appliquer la norme la plus svre.
Enfin, la plupart des institutions financires acceptent maintenant que le client souscrive une assurance titre (cot + ou - 200 $) plutt que de faire confectionner un nouveau certificat .
La nature d'un certificat de localisation
Un certificat de localisation est un rapport dress par un arpenteur-gomtre interprtant la position des difices et de ses accessoires d'une proprit auquel est joint un plan montrant les lieux.
Ce rapport nous renseigne sur diverses questions :
Position des btiments
L'difice est-il sur le bon terrain? Il arrive dans des cas extrmement rares que la maison ou un accessoire, par exemple la piscine ou le garage ne se trouve pas sur le terrain du propritaire. Il arrive plus frquemment le cas, o une partie de la maison o d'un accessoire se trouve en partie sur la proprit voisine. On appelle cela un empitement.
Rglementation
La proprit respecte-t-elle la rglementation municipale? Par exemple, dans la plupart des quartiers de Prvost, toute maison doit tre construite 7,5 m (environ 25') de la rue. Les accessoires tels que cabanon, piscine, garage ne peuvent se situer en avant de la maison mais l'arrire ou sur le ct de la maison. La ville peut demander la dmolition d'un difice qui ne respecte pas la rglementation municipale d'o l'importance de savoir si la maison respecte toutes les rglements.
Attention, si votre
maison a t construite avant l'adoption du rglement, son usage drogatoire est peut-tre protg par des droits acquis. L'arpenteur soulvera ce point dans son rapport.
Les servitudes
Y a-t-il des servitudes apparentes ou non apparentes sur la proprit? Une servitude est un droit, que possde un autre emplacement sur notre emplacement : par exemple un droit de passage que la proprit de monsieur X sur le terrain de madame Y.
La concordance avec les titres
Un autre point sur lequel l'arpenteur se prononce, est la concordance entre l'utilisation du terrain qu'en fait son propritaire, ses titres de proprit et son cadastre. Par exemple, le contrat d'acquisition du terrain mentionne que ce dernier mesure 100' par 100'. La distance entre les cltures sur le terrain est de 110'. L'arpenteur va le signaler dans son rapport.
L'arpenteurse prononce aussi sur la prsence d'un ensemble immobilier, l'assujettissementde l'immeuble la Loi sur la protection du territoire agricole, la prsence d'une bande de protection riveraine, et d'autres choses encore.
Les Tenants Et Aboutissants Du Certificat De Localisation
De:
Me Paul GermainSur l'auteur:
Me Paul Germain est notaire Prvost au Qubec depuis 1989. Il est diplm de l'Universit de Montral et pratique dans les Laurentides. Il concentre sa pratique dans l'immobilier, la planification testamentaire, le droit de la personne, le droit commercial et le rglement de succession. Il collabore depuis plus de 5 ans au Journal de Prvost o il crit tous les mois une chronique juridique. Depuis 2010, il est le cessionnaire du greffe de MeYves thier, de St-Antoine (Saint-Jrme). (Articlonet.fr SC #3164149)
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